هسته، عمق طبقه، سرانه، لابی و فضاهای مشترک؛ نقشه راهی همراه با اعداد و لینک به راهنمای تخصصی هر بخش.
رندر ایستگاه‌های کار کنار پنجره‌های چوب‌قاب و ستون‌های بتنی، پروژه ساختمان همراه اول (۹۵۰ مترمربع، تهران، ۱۳۹۹). از پروژه‌های گروه معماری معیار.
راهنمای طراحی
طراحی ساختمان اداری از جایی شروع می‌شود که بیشتر کارفرماها فکر می‌کنند کار تمام شده است: وقتی محل هسته، فاصله ستون‌ها و ارتفاع طبقه روی کاغذ نشست، هر تصمیمی که بعدا برای میز، اتاق جلسه و لابی بگیرید باید داخل همان قاب جا شود. اگر هسته در جای بدی افتاده باشد، هیچ چیدمان زیبایی عمق تاریک وسط طبقه را نجات نمی‌دهد.
این نوشته نقشه راه است، نه جایگزین مهندس سازه و مشاور تاسیسات. طراحی سازه و نما کار مهندسان مشاور است؛ کار گروه معماری معیار طراحی داخلی، پلان طبقات، لابی و فضاهای اداری درون همین قاب است. هر بخش را در چند خط خلاصه کرده‌ایم و جزئیات را به مقاله تخصصی همان موضوع سپرده‌ایم.
هسته همان بخش ثابت هر طبقه است: پلکان، آسانسور، شفت‌های تاسیساتی و معمولا سرویس‌های بهداشتی. بر پایه توضیح Wikipedia، هسته در ساختمان اداری به‌خاطر ترافیک بیشتر و تعداد آسانسورها بزرگ‌تر از ساختمان مسکونی است و هر چه کوچک‌تر باشد، سطح قابل‌استفاده بیشتر می‌شود. سه الگوی اصلی داریم:
پلان طبقه نمونه در Vinted Vilnius Office؛ DO Architects، Vilnius، ۲۰۲۰. طبق برداشت ما از نقشه، پلکان، آسانسور و سرویس‌ها در دو دسته پیرامون یک فضای خالی بزرگ در میانه جمع شده‌اند و میزها کنار پنجره‌ها قرار گرفته‌اند. نقشه: DO Architects؛ منبع: ArchDaily.
مرجعی که برای ساختمان‌های اداری خاورمیانه منتشر شده و گفته‌های Richard Fenne از Woods Bagot را نقل میکند، فاصله پنجره تا هسته را بین ۶ تا ۱۲ متر توصیه میکند: بیشتر از ۱۲ متر نور روز ضعیف می‌شود و کمتر از ۶ متر انعطاف چیدمان از دست می‌رود. یک قاعده سرانگشتی مستقل هم می‌گوید نور مفید پنجره جانبی تا حدود دو تا دو و نیم برابر ارتفاع بالای پنجره نفوذ میکند، یعنی نزدیک ۶ تا ۷ متر؛ منبع خودش این عدد را «تقریبی» می‌داند و می‌خواهد با شبیه‌سازی نور بررسی شود. نتیجه عملی: میزهای کار کنار پنجره بنشینند و بایگانی و سرور در عمق طبقه جا بگیرند.
هسته بزرگ‌ترین عامل تعیین‌کننده بازده طبقه است، چون هر مترمربعش برای همیشه سطح غیرقابل‌استفاده می‌ماند. همان مرجع هدف ۸۰ درصد (نسبت سطح مفید به ناخالص) را برای ساختمان‌های میان‌مرتبه می‌آورد و برای برج‌های بالای ۴۰ طبقه ۶۰ تا ۷۵ درصد؛ یک واژه‌نامه تخصصی دیگر هم بازه ۷۰ تا ۸۵ درصد را برای طبقه‌های اداری امروزی گزارش میکند. این درصدها به تمایز «سطح مفید و اجارهای» در مقاله سرانه فضای اداری گره خورده‌اند؛ فاصله معمول آن دو ۱۵ تا ۲۰ درصد است و موقع خرید یا اجاره باید بدانید قرارداد روی کدام سطح بسته می‌شود.
برای ارتفاع و شبکه، همان بنچ‌مارک چند عدد می‌دهد: شبکه ستون حدود ۹ متر، ارتفاع کف تا کف نزدیک ۴ متر با حدود ۷۵۰ میلی‌متر لایه تاسیسات، کف کاذب ۱۵۰ میلی‌متری و ارتفاع آزاد داخلی ۲.۷ تا ۳ متر. این‌ها بنچ‌مارک منطقه‌ای‌اند، نه قانون؛ ولی با حداقل ۲.۷ متری که در راهنمای طراحی اتاق مدیریت آمده و با عمق ۷ تا ۲۰ سانتی‌متری پلنوم در مقاله سقف کاذب اداری همخوان است.
طبقه اداری پروژه مرکز نوآوری اینداپکس؛ سقف باز، کانال‌ها و لوله‌های تاسیسات را نشان می‌دهد که بخشی از ارتفاع کف تا کف را میگیرند. از پروژه‌های گروه معماری معیار.
ظرفیت آسانسور معمولا بر پایه درصدی از جمعیت ساختمان که در پنج دقیقه اوج صبح باید جابه‌جا شود محاسبه می‌شود. بر پایه جمع‌بندی Designing Buildings، عدد سنتی حدود ۱۵ درصد بوده و یک پیمایش در سال ۲۰۰۴ عدد ۷ درصد را کافی دانسته؛ فاصله زمانی متوسط بین دو کابین هم ۲۰ تا ۳۰ ثانیه است و ظرفیت عملی هر کابین حدود ۲۰ درصد کمتر از عدد روی پلاک. اختلاف دو عدد زیاد است، پس محاسبه را با مشاور آسانسور ببندید.
برای فرار، آیین‌نامه IBC آمریکا برای تصرف اداری (Group B) حداکثر مسیر دسترسی تا خروجی را ۳۰۰ فوت (حدود ۹۱ متر) با اسپرینکلر و ۲۰۰ فوت (حدود ۶۱ متر) بدون آن در نظر می‌گیرد و ضریب بار تصرف را ۱۵۰ فوت‌مربع ناخالص بهازای هر نفر تعیین میکند؛ یعنی حدود ۱۴ مترمربع، که با سقف «یک نفر به ازای ۱۰ تا ۱۴ مترمربع» در همان مقاله سرانه همخوان است. این اعداد را به نقل از جمع‌بندی‌های آموزشی می‌آوریم؛ ضابطه حاکم بر پروانه ساختمانی شما در ایران مبحث ۳ و مبحث ۴ مقررات ملی است و باید روی ویرایش جاری تطبیق داده شود.
وقتی هسته و عمق طبقه ثابت شد، نوبت تقسیم سطح است. عدد مرجع مقاله تخصصی ما برای برنامهریزی کل دفتر (فضای کار به‌علاوه سهم مشاعات) ۱۰ تا ۱۵ مترمربع ناخالص بهازای هر نفر است؛ یعنی حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع برای ۱۰ نفر، ۲۰۰ تا ۳۰۰ برای ۲۰ نفر و ۵۰۰ تا ۷۵۰ برای ۵۰ نفر. خود فضای کار در پلان باز حدود ۶ تا ۱۰ مترمربع بهازای هر نفر است؛ ابعاد میز متعارف ۱۴۰ تا ۱۶۰ در ۸۰ سانتی‌متر و عرض راهروی اصلی ۱۲۰ تا ۱۵۰ سانتی‌متر است. توضیح کامل این اعداد و منبعشان در راهنمای سرانه فضای اداری آمده است.
سرانه نیمی از ماجراست؛ نیمه دیگر جانمایی است. زون‌بندی، سیرکولاسیون و انعطاف‌پذیری پلان را در طراحی پلان اداری بررسی کرده‌ایم. نمونه‌اش پروژه ساختمان همراه اول با ۹۵۰ مترمربع است؛ متراژ کم نسبت به تعداد کارکنان چالش اصلی پلان آن بود و تیم ما فضای استراحت و فضاهای خدماتی را روی محور شرقی‌غربی نشاند تا بخش اداری به دو قسمت تقسیم شود.
رندر فضای انتظار در ورودی راهروی اتاق‌ها، پروژه ساختمان اداری حقانی (۵۱۰ مترمربع، تهران، ۱۴۰۴). از پروژه‌های گروه معماری معیار.
لابی تنها بخشی از ساختمان است که همه مراجعه‌کنندگان می‌بینند. چند عدد کلیدی را از مقاله طراحی لابی و پذیرش اینجا آورده‌ایم: بخش ایستاده میز پذیرش حدود ۱۰۲ تا ۱۰۷ سانتی‌متر ارتفاع دارد و عرض کلی ۱۵۰ تا ۱۸۰ سانتی‌متر؛ ارتفاع بخشی از میز باید حداکثر حدود ۹۱ سانتی‌متر باشد و زیرش دست‌کم ۶۸ سانتی‌متر فضای زانو بماند تا مراجعه‌کننده روی ویلچر هم راحت صحبت کند. برای انتظار، حدود ۱.۸۵ مترمربع بهازای هر صندلی معمولی و ۲.۸ تا ۳.۲۵ مترمربع بهازای هر نشیمن مبل محاسبه می‌شود. این‌ها راهنمای رایج طراحی داخلی‌اند، نه ضابطه رسمی ایران.
مثال اجراشده‌اش پروژه لابی ساختمان بورس تهران است که مسیر ورود را عمدا کوتاه و بدون مانع نگه داشته است. یک نمونه بین‌المللی هم Office Lobby اثر 4N design architects در Hong Kong است که ورودی ساختمان را با کف چوبی، ستون‌های نواری و دیوار سبز به باغی نیمه‌باز تبدیل کرده است.
لابی و باغ نیمه‌باز Office Lobby؛ 4N design architects، Hong Kong، ۲۰۱۵. عکس: James G. of Hollywood Studio؛ منبع: ArchDaily.
طبق مبحث ۴، ضلع کوچک‌تر هر فضای بهداشتی دست‌کم ۱.۱۰ متر و ارتفاع آن دست‌کم ۲.۱۰ متر است و سرویس معلولان حداقل ۱.۷۰ در ۱.۵۰ متر. برای تعداد، مرجع بریتانیایی HSE در سرویس مختلط یا فقط زنان تا ۵ نفر یک توالت، ۶ تا ۲۵ نفر دو و ۲۶ تا ۵۰ نفر سه توالت می‌خواهد. هسته را از ابتدا با سرویس‌ها روی یک محور عمودی ببندید؛ جزئیات در طراحی سرویس بهداشتی اداری است.
اتاق ۴ تا ۶ نفره حدود ۹ تا ۱۴ مترمربع و اتاق ۱۲ نفره حدود ۲۳ تا ۲۸ مترمربع می‌خواهد. فاصله لبه میز تا دیوار دست‌کم ۹۰ سانتی‌متر است و اگر پشت صندلی‌ها مسیر عبور باشد، ۱۵۰ سانتی‌متر یا بیشتر. آکوستیک، نور و تجهیزات در ضوابط طراحی سالن کنفرانس آمده است؛ اگر ساختمان سالنی برای جمع‌های بزرگ‌تر هم دارد، به طراحی سالن اجتماعات سر بزنید.
رندر اتاق جلسه، پروژه ساختمان اداری حقانی؛ میز بلند با نور خطی آویز و دیوار کتابخانه. از پروژه‌های گروه معماری معیار.
اتاق مدیر میانی حدود ۱۲ تا ۱۸ مترمربع است و دفتر مدیرعامل با میز جلسه و گوشه نشیمن ۱۸ تا ۳۰ مترمربع. جایگاه این اتاق در پلان و رابطه‌اش با ورودی و تیم در راهنمای طراحی اتاق مدیریت بررسی شده است.
اینجا پوسته داخلی طبقه شکل می‌گیرد و چهار تصمیم هم‌زمان با هم گره خورده‌اند:
اعداد این بخش برآورد بازار تهران‌اند، تقریبی‌اند و با متراژ، شهر و سال نوسان می‌کنند. اگر فقط خدمات طراحی (نقشه، پلان مبلمان و رندر) را بخواهید، برآوردها حدود ۵۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان بهازای هر مترمربع است. برای طراحی به‌علاوه اجرای کامل، سه سطح رایج داریم: اقتصادی حدود ۳ تا ۴ میلیون تومان، متوسط رو به بالا حدود ۴ تا ۵ میلیون و لوکس از ۵ تا ۱۵ میلیون تومان یا بیشتر، همه بهازای هر مترمربع. تفکیک عوامل مؤثر را در هزینه طراحی دفتر کار می‌خوانید. برای طبقه قدیمی، به‌خاطر تخریب و تاسیسات موجود، هزینه و مراحل بازسازی دفتر کار را جدا ببینید؛ کارهای سبک مثل رنگ و کف‌سازی معمولا ۳۰۰ هزار تا ۳ میلیون تومان در هر مترمربع است.
ضوابط در چند لایهاند: مقررات ملی ساختمان (از جمله مبحث ۳ برای ایمنی و آتش و مبحث ۴ برای الزامات عمومی)، ضوابط شهرداری و پروانه، و راهنماهای حرفهای مثل سرانه، عمق طبقه و بازده. ضوابط قانونی را همیشه روی ویرایش جاری بسنجید.
برای برنامهریزی کل دفتر معمولا ۱۰ تا ۱۵ مترمربع ناخالص بهازای هر نفر در نظر میگیرند و خود فضای کار در پلان باز حدود ۶ تا ۱۰ مترمربع است. بسته به نوع پلان و سطح مفید یا اجارهای عدد تغییر میکند.
جواب مطلق وجود ندارد. هسته مرکزی نور و دید پیرامونی بیشتری می‌دهد ولی گوشه‌های عمیق می‌سازد؛ هسته کناری پلان یکپارچه و منعطف می‌دهد ولی در ساختمان بلند بازده کمتری دارد. عمق طبقه و تعداد مستاجرها تصمیم نهایی را می‌سازد.
اگر ساختمان یا طبقه‌ای اداری در دست دارید و می‌خواهید پلان، لابی و فضاهای داخلی‌اش را با هم ببندید، خدمت طراحی داخلی فضای اداری معیار دقیقا برای همین است. متراژ و برنامه‌تان را بفرستید و از مشاوره رایگان شروع کنید.